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民事行政檢察
檢護民生|誰(shuí)動(dòng)了我的房產(chǎn)?
時(shí)間:2024-06-11  作者:  新聞來(lái)源: 【字號: | |

2024年6月5日《檢察日報·民生周刊》封面文章

原標題

誰(shuí)動(dòng)了我的房產(chǎn)?

安徽廬江:檢察監督力解“三房四賣(mài)”錯位登記困局

本報記者 吳貽伙

通訊員 陳雨萌 蔣曉雨

2023年3月,承辦檢察官協(xié)助當事人在廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心變更房產(chǎn)證登記信息。

居有所安,心有棲處。

“三房四賣(mài)”及相關(guān)政策變化導致3戶(hù)人家的房屋產(chǎn)權被錯位登記,當事人的合法權益受到侵害,如此困局怎么解?檢察機關(guān)通過(guò)調查核實(shí)找準了癥結,在提出再審檢察建議的同時(shí),協(xié)調各方一攬子化解了多件民事糾紛,不僅讓錯亂的房屋產(chǎn)權登記回歸“原位”,也促進(jìn)了鄰里關(guān)系的修復。

“我終于辦下房產(chǎn)證了,感謝你們!”日前,阿強為自己居住了十余年的房子辦理完房地產(chǎn)權證(下稱(chēng)“房產(chǎn)證”)后,專(zhuān)門(mén)向安徽省廬江縣檢察院四級高級檢察官周美林表達謝意。

房產(chǎn)登記“張冠李戴”

“檢察官,我住了十幾年的房子居然被樓上鄰居登記了!”2022年4月的一天,向法院申請對阿飛與原房主房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案再審但被駁回的阿強焦急地來(lái)到廬江縣檢察院,申請民事檢察監督。該院綜合研判后,決定依法受理。

據阿強陳述,2013年11月,他從阿欣、阿霞夫婦處購得了廬江縣某小區13棟404室(后房屋編號改為了504室),并一直在此居住。由于安置房再出售無(wú)法立即過(guò)戶(hù),阿強便準備等到符合年限條件后再辦理過(guò)戶(hù)登記手續。可讓他沒(méi)想到的是,到了2020年9月,當他繳完相關(guān)稅費準備辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí),卻發(fā)現自己居住的504室竟然登記在了樓上604室鄰居阿飛的名下。

“我的房產(chǎn)證是通過(guò)打官司才得到的。”阿強告訴檢察官,他找到阿飛問(wèn)詢(xún)情況時(shí),阿飛忍不住大倒“苦水”。原來(lái),阿飛也是2013年從阿欣、阿霞夫婦手中購得的房屋。購房后,他想辦理過(guò)戶(hù)登記,阿欣夫妻倆卻拒不配合,無(wú)奈之下,他起訴至法院,直到2019年才拿到現在的房產(chǎn)證。阿飛住在604室卻拿到自己所住的504室房屋的房產(chǎn)證,導致自己辦不了房產(chǎn)證,因此阿強作為案外人向法院申請再審。

為什么住在604室的阿飛卻拿到了504室的房產(chǎn)證?帶著(zhù)疑問(wèn),承辦檢察官周美林來(lái)到廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心調查,發(fā)現情況的確如阿強所說(shuō)。但更復雜的是,不止阿強一戶(hù)的房產(chǎn)被錯誤登記,還有3戶(hù)人家的房產(chǎn)登記錯亂:住在604室的阿飛拿著(zhù)504室的房產(chǎn)證,而604室的房產(chǎn)卻登記在隔壁603室的戶(hù)主阿兵名下,同時(shí),阿兵居住的603室的房產(chǎn)證上竟然寫(xiě)著(zhù)阿進(jìn)的名字。

房屋層級變動(dòng)致“錯上加錯”

3套房4個(gè)戶(hù)主,這到底是怎么回事?“會(huì )不會(huì )是因為把儲藏室重新計算為一樓,所以登記錯了?”阿強的一句話(huà)引起了周美林的注意。他隨后通過(guò)審查原審卷宗,調閱房產(chǎn)過(guò)戶(hù)檔案,詢(xún)問(wèn)有關(guān)當事人,實(shí)地勘查案涉房屋等,終于厘清了案件的來(lái)龍去脈。

2010年,阿欣、阿霞夫婦因房屋拆遷,獲得廬江縣某小區13棟的3套安置房。該棟樓房共計5層,并含有底層儲藏室。當時(shí),儲藏室并不算層數,所以阿欣、阿霞夫婦分得的3套安置房分別編號為404室、503室、504室,其中阿欣分得503室,阿霞分得404、504室。2016年,房主們在辦理房產(chǎn)證時(shí),政策發(fā)生了變化,該小區的底層儲藏室都被算作第一層,因此13棟樓就由5層變?yōu)榱?層,阿欣、阿霞夫婦的3套安置房也相應地被調整為504室、603室和604室。

2013年9月,阿飛購得阿欣、阿霞夫婦編號為504室的房屋,并于2014年初裝修入住。此時(shí),底層儲藏室還沒(méi)有被算作層數。后來(lái)阿飛準備辦房產(chǎn)證時(shí),阿欣認為房屋賣(mài)價(jià)太低要求其加價(jià),否則不予配合。雙方僵持不下,阿飛遂于2018年8月,以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為由將阿欣、阿霞夫婦起訴至廬江縣法院,但因不清楚房屋層級變動(dòng)政策,仍訴求阿欣、阿霞夫婦將編號504室的房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給他。

2018年9月,廬江縣法院經(jīng)審理,判決被告阿欣、阿霞夫婦為阿飛辦理504室房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。后經(jīng)強制執行,廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2019年將504室房屋的產(chǎn)權人登記為阿飛。如此一來(lái),就導致實(shí)際住在604室房屋的阿飛拿到的卻是編號504室的房產(chǎn)證。

一房?jì)少u(mài)“越攪越亂”

如果按照這個(gè)邏輯,604室房屋的產(chǎn)權人應該是空著(zhù)的,可為什么該房屋會(huì )被登記在603室住戶(hù)阿兵的名下呢?難道這背后另有隱情?周美林決定繼續“抽絲剝繭”。

通過(guò)深入調查,周美林進(jìn)一步了解到,2018年2月,阿欣因為貸款需要,找好友阿進(jìn)夫婦幫忙,請求以阿進(jìn)的名義拿貸款,并將603室(分房時(shí)編號為503室)房屋過(guò)戶(hù)給阿進(jìn)做抵押。抵押貸款完成后,阿進(jìn)成了603室的產(chǎn)權人,但并未實(shí)際占有該房屋。

由于阿進(jìn)沒(méi)有實(shí)際入住603室,就留下了可鉆的空子。2020年9月,阿霞將603室(分房時(shí)編號為503室)一房?jì)少u(mài),再次出售給阿兵夫婦,并謊稱(chēng)603室是604室。由于是安置房,并沒(méi)有寫(xiě)門(mén)牌號,603室和604室又屬于門(mén)對門(mén),結果阿兵夫婦信以為真,便搬進(jìn)了603室。其后,阿兵夫婦要求辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記時(shí),阿霞就將604室的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記至阿兵名下。而實(shí)際住在604室的是阿飛。

至此,阿欣、阿霞夫婦“三房四賣(mài)”,相關(guān)房產(chǎn)陰差陽(yáng)錯被登記在不同業(yè)主名下的事實(shí)得以查清。作為利害關(guān)系人,實(shí)際購買(mǎi)并居住在504室的阿強自然無(wú)法再辦理房產(chǎn)登記手續。

多方聯(lián)手力解房產(chǎn)登記亂“結”

盤(pán)根錯節的事實(shí)厘清后,如何解“結”化“淤”?周美林分析認為,通過(guò)再審檢察建議雖然可以依法救濟阿強的訴求,但是阿飛也會(huì )面臨同樣的問(wèn)題,甚至會(huì )引發(fā)新的更大矛盾。鑒于此,他決定分兩步走,一攬子解決案涉房屋產(chǎn)權登記的歷史遺留問(wèn)題和困擾鄰里多年的鬧心事。

第一步,向法院發(fā)出再審檢察建議。廬江縣檢察院經(jīng)審查認為,法院原一審民事判決沒(méi)有查清案涉安置房在分配和產(chǎn)權登記時(shí)編號不一致的事實(shí),導致判決錯誤和執行錯誤,損害了監督申請人阿強的合法權益,同時(shí)駁回阿強的再審申請理由亦不能成立,遂于2022年7月向廬江縣法院發(fā)出再審檢察建議。

第二步,尋找解決問(wèn)題的“突破口”。再審檢察建議發(fā)出后,廬江縣檢察院就案件的辦理與該縣法院多次會(huì )商,并邀請相關(guān)職能部門(mén)的特邀檢察官助理參與辦案,試圖找到實(shí)質(zhì)性化解矛盾糾紛的最佳切入口。

2022年9月,周美林召集案涉全部當事人召開(kāi)“圓桌會(huì )議”,充分聽(tīng)取各方當事人的訴求,尋求和解方案。

“其實(shí)我們不想要這個(gè)房子,只要阿欣、阿霞夫婦歸還貸款,并且退還我辦證所繳納的稅款,我愿意退出603室的房產(chǎn)證。”在檢察機關(guān)的居間溝通協(xié)調下,阿進(jìn)的表態(tài)讓事情的解決有了轉機。

然而,退稅問(wèn)題涉及多個(gè)政府部門(mén),3套房子很可能繳了4次稅,多繳的稅該怎么退?找誰(shuí)退?周美林走訪(fǎng)廬江縣稅務(wù)、自然資源和規劃等部門(mén)后確認,案涉房產(chǎn)的確存在多繳納了一次稅費的情況。為解決退稅問(wèn)題,廬江縣檢察院與該縣法院共同就該案與縣政府溝通,提出解決方案,得到縣政府的大力支持。

2022年12月,依托“府檢(府院)聯(lián)動(dòng)”機制,廬江縣政府牽頭召集稅務(wù)、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門(mén)召開(kāi)調度會(huì ),檢法兩院應邀參加,會(huì )議就問(wèn)題解決形成了一致方案。

2023年2月,廬江縣稅務(wù)局、縣自然資源和規劃局分別退回阿進(jìn)繳納的3.6萬(wàn)余元稅款和5.3萬(wàn)余元土地出讓金。同時(shí),在該縣檢察院、法院的共同調解下,阿欣就剩余欠還的抵押貸款與阿進(jìn)達成了還款協(xié)議。同年3月,在檢法兩院的督促及見(jiàn)證下,廬江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心注銷(xiāo)了案涉3套房產(chǎn)的錯誤登記信息,并為阿強、阿飛、阿兵3家核發(fā)了新的房產(chǎn)證,“錯位”的房產(chǎn)登記終于各歸其“位”。

2023年4月,廬江縣法院作出民事裁定,采納再審檢察建議,決定對阿飛訴阿欣夫婦房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案予以再審。

2023年12月,鑒于糾紛已經(jīng)解決,并且已取得房產(chǎn)證,阿飛主動(dòng)向法院申請撤回了原審起訴,獲得法院準許。

(文中人物除承辦檢察官外,均為化名)

記者手記

謀事靠前一點(diǎn)

老百姓就距離我們更近一點(diǎn)

記者 吳貽伙

采寫(xiě)完這篇報道,總感覺(jué)還有些話(huà)要說(shuō),因為這是記者碰到的最為“燒腦”的一起案件:房產(chǎn)登記“張冠李戴”,一紙判決又致“錯上加錯”,三房四賣(mài)更是“越攪越亂”。總之一句話(huà):一團亂麻。

然而這樣的“一團亂麻”,卻在承辦檢察官周美林和檢察官助理程琦的“抽絲剝繭”、依法能動(dòng)履職之下,整了個(gè)明明白白、各歸其“位”。回顧這起案件的辦理過(guò)程,周美林說(shuō)有“三難”,即厘清事實(shí)難、溝通協(xié)調難,解決問(wèn)題難。怎么辦?他笑稱(chēng)“關(guān)關(guān)難過(guò)關(guān)關(guān)過(guò)”。

先說(shuō)厘清事實(shí)難。依法受理案件后,周美林帶著(zhù)程琦進(jìn)行了調查核實(shí),通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)調查,發(fā)現問(wèn)題遠比阿強反映的要復雜得多,因“三房四賣(mài)”引起的三房產(chǎn)權被錯位登記的“荒唐事”由此浮出水面。周美林感慨,調查核實(shí)時(shí),要多從案卷中走出來(lái)、從辦公室走出來(lái)、從檢察機關(guān)走出來(lái),以親歷性來(lái)確保準確性、實(shí)效性。

事情調查清楚了,那么如何從紛繁復雜的法律事實(shí)中把握實(shí)質(zhì)法律關(guān)系?周美林告訴記者一個(gè)細節:每次他和程琦討論該案時(shí),都會(huì )默契地拿出紙和筆,根據本案的人房關(guān)系、房證關(guān)系、人證關(guān)系,在紙上畫(huà)出“三房四賣(mài)”案示意圖,再進(jìn)行分析。“時(shí)刻保持對案件的謹慎、對法律的敬畏,這是把案件辦好的根本。”周美林說(shuō)。

再說(shuō)溝通協(xié)調難,解決問(wèn)題難。這起案件不僅涉及五方當事人,還涉及多家單位。為了讓矛盾糾紛徹底得到化解,周美林組織召開(kāi)“圓桌會(huì )議”,充分聽(tīng)取各方當事人訴求,尋求最大公約數;與各相關(guān)部門(mén)會(huì )商,爭取理解和支持……“周檢察官是我學(xué)習的榜樣,老一輩檢察人辦案真的很有耐心。”程琦說(shuō)。

今年是周美林從事檢察工作的第40個(gè)年頭,其中30多年干的都是刑事檢察業(yè)務(wù),自2020年起他才開(kāi)始從事民事檢察工作。“如果說(shuō)刑事檢察的經(jīng)歷讓我學(xué)會(huì )了準確地適用法律,那么這起民事申請監督案件的辦理讓我更加深刻領(lǐng)悟到‘為人民司法’的真諦。”周美林在自己的辦案札記中這樣寫(xiě)道:“對老百姓而言,法條很遠、很陌生。我們多為老百姓考慮一點(diǎn),謀事靠前一點(diǎn),老百姓就距離我們更近一點(diǎn)。”